广东房价状况堪忧，新一轮市场竞争即将来临

同一座城市，同一时间，房价差异竟然超过三倍。过去一年，松山湖二手房的平均价格一直在2.8万/平方米左右波动，只有微小的0.7%下降；而樟木头的价格却从8965元/平方米直落至7191元/平方米，降幅接近20%。这样一来，两地的价格差距从年初的1.6万元扩展至2.3万元以上。全市均价“1字头”的现象，掩盖了底层市场正在发生的变化。惠州大亚湾西区与深圳沙田站的距离仅有2.5公里。在2015至2021年的那波热潮中，开发商凭借“30分钟到南山”的宣传，推动房价迅速攀升至2万元以上，一度深圳买家的占比高达58%至60%。到2026年，大亚湾的二手房均价可能降至6300至7300元/平方米，曾高达1.8万元的房源在经历多次下跌后再次面临价格下调。地铁14号线的东延迟迟未见建设进展，实际通勤状态仍然依赖自驾或电动车，单程需耗费一个半小时到两小时。饱受打击的临深地区，已从“深圳卧室”退化为“广东偏远卫星城”，早前的投入如今面临回吐。

市场库存数字显得更加直观。惠州新房的可售库存已超过20.3万套，整体去化周期在42个月以上；而大亚湾、惠东和博罗偏远地区，去化周期甚至超过50个月。二手房挂牌在11.6万至12万套之间，去化周期同样超过52个月，整体在售房源累计超过30万套，按当前的销售速度，清理完这些库存需要四年以上的时间。佛山的三水和高明远郊板块，去化周期也超过36个月，部分房源的价格曾在高点时缩水超过55%。例如，今年3月，高明荷城街道成功出售一套87平方米的二手房，总价仅为10.8万，单价仅1241元/平方米。这些房源的挂牌情况可用“无人问津”来形容。

人口的迁移进一步加深了这一状况。预计到2025年，广东省常住人口将净增加79万，而珠三角9市的净增量达87.26万，令人担忧的是，扣除珠三角后，粤东西北12市将减少8.26万。河源、韶关和梅州三个山区城市的人口下降最为显著，分别下降0.80%、0.74%和0.68%。其他如阳江、清远、云浮和茂名等地也同样面临负增长。年轻人对未来的选择不再是“考虑”，而是“已经在离开”。本地购房需求并不是在等待回暖，而是在不断缩水。同一城市内的分化，东莞的情况尤为突出。松山湖因有华为和散裂中子源的经济支撑，二手房价格保持在3万元左右已稳定了一两年，近三个月更是从27658元/平方米涨至30793元/平方米，销售量上升但价格却依旧坚挺。而樟木头尽管成交量保持稳定，价格却是依靠业主逐步降价而回升——4月均价为6861元/平方米，5月才能回到7191元/平方米。在同一座城市中，成交活跃度与价格稳定性可以是两回事。房产代际差异则导致老房子的流动性下降。惠州的第四代住宅，75平方米的露台不计入产权面积，得房率至少达到125%，较传统三代住宅增加了25%至40%的实际使用面积。两个第四代住宅项目新开盘307套，首日认购超240套，整体去化率超过80%，而其中的某些项目认购率接近90%。

深圳南山90平方米以下的新房按2024年标准成交比例为10.7%，到2025年预计降至7.1%，而90至140平方米的户型则占到了69.2%；2026年1到5月，三房和四房的成交面积比重已超过八成。开发商在核心区域推售小户型的利润空间已无法支撑供应端的热情。老房子内部同样呈现分层现象。深圳在2026年前十个月，20年以上楼龄房源成交比例竟达到43.6%，老旧小区由于配套成熟和地铁学区完善，仍有刚需存在。而没有配套的老旧大楼以及物业管理尚且滞后的高公摊高层，面临的则是无法出口的困境。广东地区潮湿多雨，外墙渗水、管道锈蚀、电梯老化等问题的出现速度较北方快得多，物业状况差的小区，维护成本和转手难度随之上涨。

政策方面也日趋具体。广州“穗八条”中“卖旧买新”最高补贴3万元，而花都按新房总价的1%补贴，单套最多可享2万元的财政支持。中山则针对“卖旧买新”每套给予1万元消费券。补贴主要在置换环节，旨在鼓励自住型家庭将旧房置换为新房，但并非考虑降低远郊投资房的持有成本。远郊的房东并不会迎来所谓的“托底”，反而是一个换仓的窗口，而这一窗口不会长久开启。在广东的购房过程中，城市名称所提供的信息越来越有限。松山湖与樟木头皆在东莞，而大亚湾与仲恺则在惠州，前者受库存和交通的压力，后者则凭借产业使去化周期回归合理水平。错误的选区代价从“涨得慢”转变为“挂牌两年也难以成交”。

• • 2026-11-06
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